Henkilökohtaisen etiikkani mukaan Pareto-tehokkuus on ylivertainen moraalin mittari. Niukan resurssin jakaminen jonottamalla on tehotonta, joten jonottaminen sinänsä on moraalitonta. Ihmiset eivät tunnu ymmärtävän tai hyväksyvän sitä, että jono on seurausta eräänlaisesta Salomonin tuomiosta, mutta siten, että osapuolet päättävät olla paljastamatta preferenssejään.
Työmiehet saapuivat tänään kotiini
Mistä pääsemme Kiinteistöveroon, josta on Soininvaaran blogissa keskusteltu ahkerasti. Soininvaara on oikeassa kiinteistöveron tehokkuudesta. Analysoin verovaikutusta klassisen taloustieteen keinoin.
Tuotannontekijät voidaan jakaa kolmeen osaan: pääomaan, maahan ja työvoimaan. Pääomalla tarkoitetaan kaikkea ihmisten rakentamaa tuotannon kannalta olennaista, kuten koneita, infraa, taloja jne. Maata tarvitaan rakentamiseen, viljelykseen, metsien kasvattamiseen jne., ja työvoima nyt lienee itsestäänselvä. Maa on ainoa näistä, jota ei synny lisää. Sitä voidaan vain allokoida uuteen käyttöön. Kiinteistövero kohdistuu maahan - tosin Suomessa se kohdistuu myös asuntoihin, mutta abstrahoin tämän pois siten, että en nimitä sitä kiinteistöveroksi.
Kaikilla tuotannontekijöillä on kysyntä ja tarjonta ja näiden pohjalta muodostuu hinta. Jos joku haluaa rakentaa lisää teitä, niin tiejyrien, kaivinkoneiden jne. pääoman kysyntä nousee. Samoin nousee työvoiman kysyntä. Jos kaivinkoneet jne. ovat kalliimpia kuin niiden rakennuskustannukset (oikeastaan niiden rakentamisen vaihtoehtoiskustannukset, mutta sivuutan tämän), niitä rakennetaan lisää. Jos tienteosta saa parempaa palkkaa kuin vaikka pellon ojittamisesta, niin ihmiset tekevät mieluummin tietä kuin ojittavat peltoja.
Jos tuotannontekijää verotetaan, esimerkiksi jos työlle laitetaan vero, myyjän ja ostajan hinnat eroavat toisistaan. Kysyntä ja tarjonta pienenevät, joten työtä tehdään vähemmän.
Maata puolestaan ei tule lisää tai vähempää riippumatta siihen kohdistuvasta verosta. Jos rakennus on tehokkammassa käytössä toimistona kuin asuntona, so. jos toimistojen kysyntä on suurempi kuin asuntojen, asuntoja muutetaan toimistoiksi ja toisin päin. Kiinteistöön kohdistuva vero itseasiassa vauhdittaa tällaista sopeutumista, koska huonossa käytössä oleva kiinteistö tuottaa näkyvää, riihikuivaa tappiota, eikä pelkkää vaihtoehtoiskustannusta. Ihmiset eivät ole täysin rationaalisia, joten kiinteistövero saattaa jopa lisätä allokaation tehokkuutta.
Kiinteistöllä on kuitenkin toinenkin dynaaminen rooli. Kiinteistö on myös säästämisen muoto. Asunnon hankkiva perhe kuluttaa lainaa maksaessaan vähemmän kuin ansaitsee. Jos perhe ostaa asunnon 200 000 eurolla ja maksaa sitä 20 vuotta, perheen pitää "säästää" 10 000 euroa vuodessa. Korot voi ajatella asumisen pääomakustannuksiksi, joten niitä ei tarvitse huomioida tässä. Vanhuksilla on sitten mahdollisuus myydä asuntonsa eteenpäin ja realisoida osa näistä säästöistä. Sivuutan tässä ns. keinottelun, eli sen, että asuntojen hinnoilla on toisinaan taipumus nousta suhteessa muuhun elintasoon ja oletan, että asunnon hinta pysyy reaalisesti samana.
Kiinteistövero rasittaa maaomaisuutta niin, että jos oletamme yllä esimerkikssä kiinteistön verotusarvoksi 200 000, ja jos kiinteistövero on 1%, niin tästä tulee 2000 euron kustannus vuodessa. Markkinahinnalle tällä on kuitenkin mitä kummallisin vaikutus. Jos oletamme, että kiinteistö oli alunperin tarkalleen marginaalisen hyödyn hintainen ja jos korkotaso on 5%, niin 200 000 arvoisen asunnon laskennallinen hyöty oli 10 000 vuodessa. Kiinteistövero leikkaa tätä hyötyä 2000 eurolla ja hyöty jää 8000 euroon. Korkotason ollessa 5% tämä tarkoittaa, että asunnon hinta onkin 160 000. Markkinahintaan arvotettuna varallisuudesta katoaa 40 000, kun kiinteistövero asetetaan yhteen prosenttiin.
Tämän vuoksi mikä tahansa makroskooppinen kiinteistöveron korotus hävittää ihmisten laskennallisista säästöistä hurjia määriä. Sinänsä tämä ei ole ongelma; itse asunnot ovat olemassa ja varsinainen varallisuus siis ei vähene. Sensijaan ongelma on massiivinen omaisuuden siirto. Tavallaan voidaan ajatella, että omistaja on pitänyt asuntoaan 30 vuoden sijoituksena, josta saa rahat kerralla ja kiinteistöverolla tästä sijoituksesta on takavarikoitu 2000 euroa vuodessa ad infinitum maksava kuponki. Koska asuntoja omistava keskiluokka on merkittävä poliittinen voima, tällainen varallisuuden siirto ei ole poliittisesti mahdollinen.
Puhumattakaan siitä, että se olisi toivottava yhteiskuntarauhan kannalta tai omaisuuden tasaisen jakautumisen kannalta. On nimittäin kohtuullisen paljon evidenssiä siitä, että juuri omaisuuden tasainen jakautuminen, ei niinkään tulojakauma, on terveen yhteiskunnan merkki.
Kiinteistövero olisi siis ihan hyvä nostaa, mutta nostamisen aikataulo on vaikea kysymys. Yhteiskunnassa ennustettavuudesta voidaan sanoa paljon hyvää. Jos valtio äkkiä päättää nollata satojen tuhansien ihmisten säästöt, tämä nakertaa luottamusta yhteiskuntaan. Toisaalta, jos kiinteistöveron maltillinen nousu on tiedossa, ihmiset voivat varautua ja hinnat eivät koe massiivisia heilahduksia verotusratkaisujen vuoksi. (Muuten ne voivat tietenkin heilahdella).
13 kommenttia:
Joskus totesit, että saatat kirjoittaa provosoivasti saadaksesi lukijoiltasi korjaavaa palautetta näkemyksillesi. Tämä kirjoitus sisältää niin paljon virheellisiä oletuksia, että en jaksa alkaa oikoa niitä.
Luin tämän jotain 6-7 kertaa. Monista ihmeellisistä väittämistä kummallisin on tuo jako "pääomaan, maahan ja työhön". Mistä ihmeestä olet tuon vetäissyt? Pääomassa Marx hahmotteli samaa, mutta en jaksa uskoa, että se on toiminut alkuinnostuksena tähän kirjoitukseen.
kummallisin on tuo jako "pääomaan, maahan ja työhön". Mistä ihmeestä olet tuon vetäissyt?
Likipitäen jokainen makron kasvuteoria abstrahoi tuotantofunktion pääoman ja työvoiman tai pääoman, työvoiman ja "maan" funktioksi. Teoria maasta kiinteänä resurssina ja tästä johdettu teoria siitä, että maahan kohdistuva vero ei vääristä hintamekanismia, on peräisin Ricardolta.
Ylläolevassa on varmaan paljon epätäsmällisyyksiä, mutta virheellisistä oletuksista kuulisin mielelläni lisää.
Esimerkiksi yllä spekulaatio, että kiinteistövero voi lisätä kiinteistöjen uudelleenallokoimista, perustuu yksinkertaisesti siihen, että ihmiset eivät ymmärrä aina vaihtoehtoiskustannusta. Jos joku sattuu omistamaan pellon suurkaupungin keskustan tuntumassa, hän ei välttämättä ymmärrä tai suostu hyväksymään vaihtoehtoiskustannusta, mutta pellon verottaminen markkinahinnan perusteella tekisi maan käyttämisen peltona suoraan rahallisesti tappiolliseksi.
Sivuutin myös veron kohtaannon, joka riippuu kysynnön ja tarjonnan joustojen suhteesta, mutta verokiila nostaa ostajan ja laskee myyjän hintaa ja siten pudottaa sekä kysyntää että tarjontaa. Tässäkään ei pitäisi olla mitään erikoista.
Se, että vero kapitalisoituu maan hintaan pitäisi myös olla ihan oikein laskettu, toki oletus oli, että verotusarvo on vakio ja että vero ei muutu.
Esimerkiksi Solow'n kasvumallissa makrotalouden tuotantofunktio on f(K,L), missä K on pääomavaranto ja L on työvoima.
Tässä tekstissä jotenkin ehkä oletin asiat tutuiksi. Makrotasolla siis pääomaa on kaikki se, jota käytetään tuotannossa ja työvoimaa ovat palkkatyössä olevat ihmiset.
"Maa" on 1900-luvulla taloustieteessä ollut tapana sivuuttaa aika paljolti näissä tarkasteluissa, mutta klassikot kuten Ricardo käsittelevät maan hinnan muodostusta ja verotusta aika paljon. Oletin, että nämä asiat ovat tuttuja, mikä oli aika vahva oletus.
En kyllä ajatellut mitään marxia tässä, ellei nyt oteta sellaista sekopäistä uusitävaltalaista libertaaria näkemystä, jonka mukaan kaikki makrotaloustiede Keynesistä Friedmaniin on "marxilaisuutta".
En ole perehtynyt Ricardoon enkä koe siihen mitään tarvetta. Voi olla hyväkin, mutta aika ei riitä kaikkeen. Asioita, kuten maan hintaa ja verotusta, voi selittää useilla erilaisilla malleilla, ja ne, joita itse käytän, näyttävät kuvaavan todellista maailmaa paremmin kuin Ricardon.
Tämä oli muuten mainio kirjoitus. Jyrki lentää ja reissaa siihen malliin, että osaa opettaa rahvasta uuden Airbusin tärkeistä yksityiskohdista. Erityisesti ihastuin tähän:
...kansanedustajat ovat asiantuntijoita siinä, millaiset kysymykset nousevat yhteiskunnallisesti ja poliittisesti vaikeiksi ja tärkeiksi.
No heh. Jyrki-boy kollegoineen onnistui erityisen tarkkanäköisesti Suuressa Maahanmuuttokysymyksessä ennakoimaan vaikean yhteiskunnallisen asian hyssyttelemällä sen kuoliaaksi. Valitettavasti ruumis virkosi, mutta reinkarnaatiolle sentään saatiin jumalanpilkkatuomio.
Huomasitko muuten eilisessä Ylen radiouutisessa haastateltiin imaami Cheddar Kebabia? Uutisessa kerrottiin, että puolet Suomessa asuvista somalinaisista on yh-äitejä (suomalaisista alle 20%). Joku haastateltava tutkija kertoi, että on jo reilut kymmenen vuotta tiedetty, että tämä johtuu somalien moniavioisuudesta. Chebabilta kysyttiin, että onko hän vahvistanut itse henkilökohtaisesti moniavioisia suhteita. Vastaukseksi imaami kierteli, että ei tämä nyt ihan näin yksioikoinen asia ole että voisi vastata kyllä tai ei.
ne [mallit], joita itse käytän, näyttävät kuvaavan todellista maailmaa paremmin kuin Ricardon.
Mitä mallia käytät?
En ota kantaa somalien perhesuhteisiin tai Chehabin pööpöilyyn, en ole niihin perehtynyt. Sen jälkeen kun mies ylisti lapsiinsekaantumista, meni vähän maku touhuun.
Jyrki-boy kollegoineen onnistui erityisen tarkkanäköisesti Suuressa Maahanmuuttokysymyksessä ennakoimaan vaikean yhteiskunnallisen asian hyssyttelemällä sen kuoliaaksi.
Olisikohan tähän syynä se, että Suurta Maahanmuuttokysymystä vireillä pitänyt porukka onnistui solvauksilla, nettihäiriköinnillä ja suoranaisilla vainoilla luomaan kaikille "kollegoille" sellaisen no giving in to terrorism -selkäydinreaktion?
Juu tiedän jo, maahanmuuttokriittiset eivät ole koskaan vainonneet ketään ja Jussi Halla-ahon ainoatakaan argumenttia ei koskaan ole pystytty kumoamaan ja Panu on vainoharhainen. Tämä on kuultu jo niin monta kertaa, että osaan liturgian itsekin.
Ilman mitään ricardoja tässä käytännönläheinen kirjoitus asuntopolitiikasta etelä-Suomessa. Jos ymmärtää kirjoittajan tietävän melko lailla enemmän aiheesta kuin soininvaarojen, ei myöskään ole tarvetta pohtia keinoa alentaa verotuksella (kaikista mahdollisista keinoista) asuntojen hintaa. Koko ajatus on niin absurdi, että naurattaisi, jos kyseessä ei olisi vakava asia.
Minusta linkittämäsi asuntopolitiikkaa käsittelevä teksti ei liity kiinteistöveron ideaan mitenkään. Linkitetyssä tekstissä käsitellään asuntomarkkinoiden dirigismiä, joka tietysti omalta osaltaan vaikuttaa asuntojen hintoihin, mutta tämä nyt ei liity kiinteistöveroon mitenkään.
Verotuksessa ei ole "ilmaista lounasta", so. jokaisen veron maksaa joku ja jokaisesta verosta on jotain negatiivisia vaikutuksia. Se, miksi maapohjaan kohdistettu vero on yleensä vähemmän haitallinen kuin muunlainen vero, johtuu siitä, että maan määrä ei muutu verottamalla. Esimerkiksi jos parturipalveluita verotetaan liikaa, ihmiset leikkaavat itse tukkansa, mutta maapohja on olemassa riippumatta siihen kohdistetusta verosta.
Vero ei vaikuta asumisen hintaan sen paremmin positiivisesti kuin negatiivisestikaan. Se muuttaa hinnan muodostumisen rakennetta. Jos maapohjalle lätkäistään isohko vero, maan omistaminen tulee kannattamattomammaksi ja hinta, jolla se vaihtaa omistajaa, laskee. Ostaminen ei tietenkään tule yhtään halvemmaksi, koska kauppahinnan päälle tulee sitten vuosittainen vero.
Tontteja omistava keskiluokka köyhtyy, jos kiinteistöveroa nostetaan, koska a) heidän omaisuutensa jälleenmyyntiarvo romahtaa ja b) heille tulee ylimääräinen kustannus asumisen päälle.
Sensijaan ihmisille, jotka eivät omista mitään, kiinteistövero on merkityksetön. Kiinteistöjen hinta vain levittäytyy yli ajan. Omistusasuminen ei muutu yhtään sen kannattavammaksi, mutta ei myöskään kannattamattomamammaksi.
Tai no, se tietenkin riippuu henkilökohtaisista aika-preferensseistä. Jos joku diskonttaa hyperbolisesti tai jollain 100% korolla, niin silloin asunnot "halpenevat". Sensijaan jos joku diskonttaa markkinoita alhaisemmalla korolla, niin asuminen kallistuu kiinteistöveron myötä.
Yritän löytää jossain välissä sopivasti aikaa ja inspiraatiota selittääkseni asiaa paremmin. Siihen asti tyydyn toteamaan, että a) meillä on vapaat pääomamarkkinat, joilla pääoma hakeutuu samalla riskillä parempituottoisiin kohteisiin. Toiseksi, ja tärkeämpi, b) Helsingin maankäytön perusongelma on kysynnän ja tarjonnan epätasapaino, jota verotus ei poista. Kolmanneksi, c) käyttämäsi kaava sijoituksen nykyarvon laskemiseen on väärä (lue: ei vain huono vaan väärä). Olet viisas mies joten toivon, että tämä riittää - siltä varalta että sopivaa aikaa ja paikkaa en löydä - kirjoituksesi ongelman suppeaksi selitykseksi.
Puutun vain tähän, koska vain tämä on olennaista:
Kolmanneksi, c) käyttämäsi kaava sijoituksen nykyarvon laskemiseen on väärä (lue: ei vain huono vaan väärä). Olet viisas mies joten toivon, että tämä riittää - siltä varalta että sopivaa aikaa ja paikkaa en löydä - kirjoituksesi ongelman suppeaksi selitykseksi.
Kassavirran nykyarvon kaava on kyllä ihan standardi, laskuvirheen toki olen voinut jossain tehdä, mutta esimerkissä käytetty €2000 kassavirta p.a. tästä ikuisuuteen on 5% korkokannalla on kyllä ihan oikeasti nykyarvoltaan €40 000.
Vakiosuuruisen "perpetuityn" nykyarvo korolla p on helppo laskea, koska se on pelkkä annuiteetti/p. Yleinen tapauskaaan ei ole mitään rakettitiedettä, nämä on opetettu taloustieteen peruskursseilla.
http://en.wikipedia.org/wiki/Time_value_of_money
Siitä vielä, että oikeastaan en ole kiinnostunut maankäytön muista puolista. Pääomamarkkinat ovat suht vapaat, mutta rakennusmarkkinat eivät, johtuen paitsi mainituista syistä myös siitä, että muutama iso urakoitsija voi toisinaan "istua tonttien päällä" ja odottaa että hinnat nousevat.
Kiinteistövero ei ole mikään taikatemppu, joka korjaa ongelmia, mutta se on sillä tavalla tarkoituksenmukainen vero, että toisin kuin vaikka palkka- tai pääomavero, se ei vähennä verotetun hyödykkeen olemassaolevaa määrää, mikä on hyvä.
Kassavirran nykyarvon kaava on kyllä ihan standardi, laskuvirheen toki olen voinut jossain tehdä, mutta esimerkissä käytetty €2000 kassavirta p.a. tästä ikuisuuteen on 5% korkokannalla on kyllä ihan oikeasti nykyarvoltaan €40 000.
On, mutta tuota kaavaa ei voi käyttää kuin poikkeustapauksissa. Se ei toimi hyvin kuin pienellä määrällä kaikista korkokannoista ja vain poikkeustapauksissa vapailla pääomamarkkinoilla. Tässä tapauksessa, jossa käytetään hatusta heitettyä 10.000 euron laskennallista hyötyä ja yhtä mielikuvituksellista 5%:n korkokantaa, käyttämäsi malli ei toimi. Suosittelen käyttämään sen sijaan pääomien hinnoittelumallia (capital asset pricing model eli capm).
Jos tuottoa verotetaan, pääoman (osake tai maa-ala) hinta periaatteessa alenee. Periaatteessa siksi, että käytännössä kuitenkin hintajousto määrää hinnanmuutoksen.
Nyt kun olemme päässeet yhteisymmärrykseen keskeisiltä osin, ehdotan, että lähestyt asiaa laajemmin sen yhteiskunnalliselta tasolta: kirjoita siitä, mihin veron tuotto käytettäisiin, ja miksi ko. käyttötarkoituksen kerättyjä varoja kannattaa kerätä nimenomaan kiinteistöverolla. Minusta nimittäin tuntuu, että osmosoininvaarat haluavat vain verottaa ja tämä oli taas yksi osa siinä jatkumossa (suhteeni päästökauppaan tiedät entuudestaan).
Tuo CAPM ja maaomaisuus oli oikeastaan todella hyvä idea.
Lähetä kommentti