Matkalla.

Vietin kuun vaihteessa vajaan viikon Barcelonassa ystävättäreni kanssa loman merkeissä. Barcelona on Espanjan toiseksi suurin kaupunki ja Katalonian pääkaupunki.  Olen viime aikoina matkaillut melko tasaisesti sekä työn että huvin merkeissä, ja viimeisen kolmen vuoden aikana olen käynyt useissa muutamissa suurissa ja pienemissäkin kaupungeissa ympäri maailmaa. Viime viikon aikana matkustin Barcelonassa lähes yksinomaan kiskojen päällä. Nyt kun Tampereelle ollaan rakentamassa raitiotietä, aloin ajatella asiaa palattuani.

Barcelonaa ei tietenkään voi julkisen liikenteen investointien kannalta verrata suoraan Tampereeseen tai Suomen muihin kaupunkeihin. Mutta vertaan silti lukuja hieman, jotta saisimme jonkinlaisen käsityksen. Pyrin selventämään myös omaa käsitystäni -- joka ei ole mikään kiveen hakattu tässä kohtaa, vaan todennäköisesti elää tätä kirjoittaessa.

Taannoin keskustelin erään varsin fiksuna pitämäni henkilön kanssa tällaisten investointien merkityksestä kaupunkien ihmisille ja hyvinvoinnille.  Hän esitti keskustelussa fiksuja käsityksiä, mutta yksi hänen sanomansa asia ei oikein istunut siihen mitä itse ajattelen, ja ajattelin pohtia tätä hieman tarkemmin. Nimittäin, hän sanoi että ratikan rakentamista seuraava asuntojen hintojen nousu on negatiivinen asia. Eli siis, kun investointi nostaa jonkin alueen asuntojen hintoja, tämä tuottaa sosiaalisia kustannuksia, ilmeisesti hänen käsityksensä mukaan enemmän kuin hyötyjä. Ensireaktioni oli että tämä on älyvapaa, perustelematon väite jota eri tyyppiset täydellisesti taloutta ymmärtämättömät populistit viljelevät. Päätin kuitenkin -- kunnioituksesta keskustelukumppaniani kohtaan -- pohtia asiaa tarkemmin.

Asuntojen vuokrat ovat Tampereella maantieteellisesti erilaiset. Pikaisesti katsoen vuokratasoa selittää pari asiaa: Keskustan läheisyys ja alueen asuntokannan uutuus. Lähempänä keskustaa ja uudemmilla alueilla vuokrat ovat korkeampia ja kauempana ja vanhemmilla alueilla matalampia. Yhteys ei ole aivan näin suoraviivainen, mutta pääsääntöisesti näin.

Jos oletamme, että raitiotien rakentaminen kasvattaa asuntojen hintoja reittinsä varrella, niin vaikutus voitaneen jälkikäteen arvioida ottamalla hyvä selittävä teoria ennen ratikkainvestoinnin päättämistä, ja sen jälkeen katsoa minkä verran tämän teorian ohi jää selittämätöntä "ratikkalisää". Ehdotankin, että vaikkapa teemme regressiomallin. Vuoden 2015 (esimerkiksi) vuokratasoa voidaan sovitella malliin r = a + bx + cy + dz, missä r on keskineliövuokra, x on alueen etäisyys (esimerkiksi) rautatieasemasta, y on niiden asuntojen osuus jotka on rakennettu viimeisen viiden vuoden aikana ja z on esimerkiksi alueen asukkaiden keskimääräinen vuositulo tms. En väitä että tämä nimenomainen malli on se mitä tulisi käyttää, se on vain esimerkki. Kertoimet a, b, c, ja d ovat tai eivät ole sitten tilastollisesti merkitsevät, selitysaste todennäköisesti on melko hyvä.

Tämän jälkeen teemme vuonna 2021 -- eli ratikan ensimmäisen vaiheen valmistuttua -- samanlaisen mallin, mutta nyt otamme mukaan lisäksi muuttujan u ja kertoimen e, ja laskemme mallimme uudelleen. Muuttuja u on tässä alueen asuntojen keskimääräinen etäisyys lähimmälle ratikkapysäkille. Itse asiassa, voimme saada vielä paremman; käytämme vuoden 2015 kertoimia ja katsomme mitä vuokrien pitäisi olla mikäli vuonna 2015 laadittu malli edelleen ennustaisi vuokria. Saamme todellisen vuokran r, ja mallin ennustaman vuokran r'. Toki vuokrat poikkeavat siitä, mitä ne olivat vuonna 2015, ja tutkimme sitten mikä on u:n ja r'-r:n korrelaatio.

Miksi näin? No siksi, että emme tiedä mitkä mallin muuttujista muuttuvat endogeenisesti. Ratikka ehkä houkuttelee erilaista väkeä paikalle. Rakentaminen keskittyy todennäköisesti ratikan varrelle jne. Nämä kaikki päätökset olisi teoriassa voitu tehdä toisin, ja ne olisivat vaikuttaneet itsenäisesti asuntojen hintoihin. Tällä mallilla saamme selville sen, tuottaako ratikka tämän lisäksi hinnannousua.

Oma arvaukseni on, että tuottaa. Mutta missä määrin? Ja miten voimme tutkia taas puolestaan tämän vaikutusta ja sosiaalista kustannusta? Tähänkin on keino. Voimme nimittäin tutkia alueita sen suhteen, kuinka todennäköisesti kotitalouksissa on esimerkiksi auto. Voimme olla montaa mieltä monesta asiasta joka liittyy autoiluun, mutta siitä tuskin on erimielisyyttä, että auton pitäminen on kallista ja auto on kustannus. Voisimme tutkia esimerkiksi edellä esitetyn kaltaisella mallilla vastaako asumisen hinnannousua autoilukustannuksen aleneminen. Ja jotta tässäkään ei jouduttaisi endogeenisyyden kanssa ongelmiin, pitäisi etsiä todennäköiset riippumattomat selittäjät auton omistukselle, kuten esimerkiksi tulotaso ja asukkaan keskimääräinen etäisyys työpaikasta.

Palataan nyt hetkeksi asumisen hintaan. Otin tässä keskustelussa hinnaksi nimenomaan vuokrakustannukset, en asuntojen myyntihintoja. Tämä ei ole vahinko, sillä asuntojen myyntihintoihin vaikuttaa moni asia. Lisäksi myyntihintoihin ei saa esimerkiksi asumistukea tms. Edellä luonnostelluilla tavoilla voidaan esimerkiksi tarkastella sellaisia vastalauseita kuin että julkisen liikenteen investoinnit lisäävät asumistuen tms tarvetta koska ne samanaikaisesti kasvattavat asumisen hintaa ja saavat tukia tarvitsevat ihmiset muuttamaan näihin kalliimpiin asuntoihin.

Tämä argumentti on toki uskoakseni jo lähtökohtaisesti järjetön, mutta se ei tarkoita etteikö olisi silti mielekästä kumota sitä empiirisesti. Ongelmana tässä tietenkin on se, että vaikka tällaisen mallin -- ja nyt, korostan että esittämäni malli oli karkean yksinkertainen ja sivuutin olennaisia tilastollisia tarkasteluja kuten alueiden selvästi erilaiset koot ja relevanttien muuttujien erilaiset jakaumat jne -- laatisi kuinka hyväksi, tässä postfaktuaalisessa ympäristössä empiriisillä tosiasioilla ei tuppaa olemaan kovin suurta poliittista relevanssia. (Tähän kohtaan huomauttaisin, että jos tässä lukija nyökyttelee että juuri niin, on ne "muut" niin kamalia kun kiistävät ilmeisiä tosiasioita, niin todettakoon, että melko varmasti se poliittinen leiri johon lukija samastuu, kärsii tästä ongelmasta aivan yhtä paljon.)

Miten mahdollinen asuntojen hintojen nousu aiheuttaisi sitten sosiaalisia kustannuksia? Kuten yllä sanoin, ensi reaktioni oli "ei mitenkään", mutta koska ensireaktio tuli selkäytimestä, en vastaa näin. En edes anna tässäkään vastausta, vaan kriteerit joilla asian mielestäni voisi tutkia.

Ensiksi pitää erottaa toisistaan hinta ja kustannus. Hinta tarkoittaa sitä rahasummaa jolla joku luopuu hyödykkeestä tai palvelusta ja jonka tämän hyödykkeen tai palvelun saamisesta maksaa. Kustannus taasen viittaa niihin resursseihin, joita joudutaan käyttämään jonkin hyödykkeen tai palvelun tuottamiseksi.  Tähän tulee sisällyttää myös vaihtoehtoiskustannus, eli ne hyödykkeet tai palvelut jotka jäävät tuottamatta siksi, että on on tuotettu juuri tämä hyödyke tai palvelu.  Esimerkiksi, inflaatio nostaa hintoja, mutta inflaatio sinänsä ei nosta yksittäisten hyödykkeiden kustannuksia. Inflaatiolla itsellään on kuitenkin kustannuksia, erityisesti ennakoimattomalla ja suurella inflaatiolla on vaihtoehtoiskustannuksia kun investointitoiminta häiriintyy. 

Voimme kuitenkin joidenkin suureiden kohdalla samastaa hinnan ja kustannuksen. Yksi tällainen on palkat. Tämäkin kuulostaa erikoiselta, miksi ihmeessä palkka olisi kustannus sosiaalisesti? Emmekö me nimenomaan toivo että yhteiskunnassamme maksettaisiin mahdollisimman paljon palkkoja? Näin toki voidaan ajatella, mutta palkka on kustannus (eikä pelkkä hinta) nimenomaan siksi, että teemme sen  (varsin rohkean, myönnän) oletuksen että ihmiset todella tekevät työtä palkkansa eteen. Ja oletamme myös että tällä palkalla olisi voitu teettää myös jotain muuta työtä -- eli se on luonteeltaan vaihtoehtoiskustannus; se palvelu tai hyödyke joka jäi tekemättä koska palkattiin tekemään juuri tämä.  Suunnilleen samalla logiikalla voimme esittää että esimerkiksi raaka-aineiden hinnat ovat nimenomaan kustannus.

Asuntojen hintojen muutos ei johdu kovinkaan suuressa määrin kasvaneista rakentamisen kustannuksista. Mutta se voi toki osin liittyä siihen. Lasketaan vaikkapa keskimääräisen kerrosneliön rakennuskustannus. Tämä riippuu monista asioista, esimerkiksi maapohjasta, liikenneyhteyksistä, ja työvoimakustannuksista. Voimme tässä kohtaa siis ajatella että rakentamisen hinta on osa kustannusta. Samoin voimme pitää esimerkiksi kunnallistekniikan investointeja ja väyläinvestointeja uusille alueille rakennuskustannuksina.

Nyt voimme tutkia tässä kustannuksia tästä näkökulmasta. Nimittäin, jos rakennusliike tietää että talosta saa paremman hinnan ratikkareitin varrella kuin muualla, se rakentaa sen ratikkareitin varrelle mieluummin kuin muualle; jos tämä hintaero on riittävän suuri, niin rakentamisen kustannus saa olla vastaavasti suurempi. Voimme laatia mallin siitä, kuinka paljon rakentamiskelpoiselle maalle rakennettiin yhtäältä ratikkareitin varrella ja toisaalta muualla, ja että missä määrin rakentamisen kustannukset olivat korkeammat. Jos ratikkareitin ulkopuolella hinnanlasku on vähentänyt rakentamista tonteille joille rakentaminen on halpaa ja toisaalta sen varrella on rakennettu rakennuskustannuksiltaan kalliita asuntoja, niin tämä erotus on lisääntynyttä kustannusta.

Nyt voimme laatia mallin siitä, paljonko rakennetaan ja mihin; tähän voi ottaa rakentamisen  selittäväksi muuttujaksi esimerkiksi uusien työpaikkojen määrän ja sijoittumisen. Pahoittelen että käytän samoja symboleita uudelleen, mutta en jaksa kaivella kreikkalaisia symboleita tähän kohtaan. Alueelle rakentaminen siis voisi olla vaikkapa muotoa t = a + bx + cy + dz missä tässä tapauksessa x on luku joka kertoo kuinka paljon (etäisyydellä korjattuna) alueella on uusia työpaikkoja viimeisen vuoden aikana. y on niiden kerrosneliöiden määrä jotka alueelle periaatteessa saisi rakentaa kaavoitus- yms tekijät huomioiden, ja z on viimeisen parin vuoden aikana rakennetun kerrosneliön keskimääräinen rakentamiskustannus.

Endogeenisyyden siivoamiseksi jälleen kerran laskemme ennustetun rakentamisen ja poikkeaman tästä ennusteesta.

Huomautan tässä kohtaa, että aivan oikein markkinatalousmyönteisemmät lukijat tässä ihmettelevät, miksi tätä täytyisi huomioida. Nimittäin, markkinamekanismihan takaa sen, että hyödyt (kysyntä kasvaa koska asunnosta on enemmän hyötyä, mikä nostaa hintoja) ja kustannukset kohtaavat kysynnän ja tarjonnan (eli rakennetaan sinne missä hinnat nousevat) tasapainottaessa toisensa. Tämä on totta, tai olisi, mikäli eläisimme markkinataloudessa. Emme kuitenkaan elä markkinataloudessa, sillä kaavoituspäätökset, investointituet, säädökset ja vastaavat ohjaavat toimintaa joskus merkittävästikin. Tästä syystä joudumme tutkimaan asioita epäsuorasti. Itse suhtaudun markkinatalouteen myönteisesti, mutta se ei ole tämän kirjoituksen pointti, enkä yritä tässä kirjoituksessa sen kummemmin ottaa asiaan kantaa.

Vastaavia kustannuksia voidaan keksiä toki muitakin. Esimerkiksi, voimme arvioida että asumistuen tarpeen määrä on kustannus (sosiaalinen sellainen), ja samaan tapaan selitämme erilaisin proxyin tuota tarvetta ennen ja jälkeen ratikan rakentamisen, ja tutkimme selittyykö tällainen ratikan rakentamisella.

Vertaamalla sitten hintojen nousua ja näitä kustannuksia, voimme todella selvittää, onko a) hintojen nousu seurausta ratikan rakentamisesta ja missä määrin, ja b) onko näiden kustannusten muutos seurausta hintojen noususta, ratikan rakentamisesta, vai peräti jostakin muusta.

Usein nähdään esitettävän, ettei korrelaatiosta voi vetää johtopäätöksiä kausaatiosta. Tämä on totta, eikä regressiomalli ole itsessään kausaatiomalli. Se kuitenkin perustuu oletuksille kausaatiosta; jos teemme oletuksen kausaatiosta ja sovitamme mallin, niin malli voi kuitenkin falsifioida oletuksen kausaatiosta. Lisäksi voimme sopivilla proxy-muuttujilla tutkia vaihtoehtoisia kausaalisuuden malleja. Toki on niin, että joudumme aina tekemään tiettyjä oletuksia, emmekä voi täysin poissulkea sitä ettei olisi jotain tarkastelun ulkopuolelle jääviä selittäviä muuttujia.

Olen hieman kyyninen sen suhteen, että viitsitäänkö tällaisia selvityksiä tehdä. En usko. Luulen, että aika moni luulee että koska joku b-luokan matemaatikko ja harrastelijaekonomisti voi kirjoittaa tällaisen kirjoituksen tunnissa, niin "tottakai virallisissa suunnitelmissa tällaiset selvitykset on huolellisesti tehty". Tämä on melko varmasti harhaluulo. Tosiasiassa kaikki vetävät lonkalta koko ajan. Joku yksittäinen tutkija voi joskus selvittää jotain yksittäistä tällaista hanketta jälkikäteen. Mutta ei sitä kukaan koskaan ota vakavasti, saati sitten että tällainen ymmärrys todella jotenkin diffusoituisi päätöksentekoon, puhumattakaan poliittiseen argumentaatioon kun äänestäjiä kosiskellaan.