Asuntopolitiikasta.

Soininvaara kirjoitti Kepun "talousmaantieteellisestä" linjauksesta jotain; en jaksanut lukea kommentteja kovin paljon. Itse raporttikin löytyy verkosta, mutten sitäkään jaksanut tarkkaan lukea, koska se on pitkä. Keskityn yhteen ja vain yhteen argumenttiin, ja se löytyy puolestaan Hirvaskosken kirjoituksesta, jos kohta piilotettuna.

Riisutaan kaikki muu pois kysymyksestä hetkeksi ja kysytään missä ihmiset haluavat asua? Tämä kysymys on vaikea vastattavaksi, koska meidän pitäisi ensin antaa jokin kriteeri sille, mitä tällä tarkoitetaan, miten sitä mitataan ja mistä noin ylipäätään tiedämme ihmisten vastauksen olevan se, mitä he "todella" haluavat.

Jos nimittäin ihmisiltä kysytään, he mielellään asuisivat a) työpaikan lähellä b) palvelujen lähellä c) rauhallisessa ympäristössä d) luonnon lähellä e) vesistöjen lähellä f) hyvien kulkuyhteyksien varrella jne jne. Käytännössä jokainen ymmärtää, että ihmisillä on preferenssejä jotka vetävät eri suuntiin, ja ovat osin ristiriitaisia. Yksilöiden päätökset ovat pitkälti näiden preferenssien yhteensovittamista ja siksi päätökset ovat usein hankalia. Kaiken muun lisäksi käy vielä niin, että esimerkiksi asumiseen liittyy paitsi se kustannus joka tulee asunnon rakentamisesta ja ylläpidosta, myös kustannus joka aiheutuu muille siitä, että kun minä asun jossain, ei kukaan muu voi asua siinä. Tämä ei tietenkään ole sellainen kustannus jonka joutuu noin vaan maksamaan tai jota voi mitata; se on vaihtoehtoiskustannus.

Jotta pitkällä aikavälillä jokin resurssi jaettaisiin tarkoituksenmukaisimmin, meidän tulisi pitää huoli siitä, että kussakin asunnossa asuu se, jolle vaihtoehtoiskustannus (siis se haitta joka tulee siitä ettei hän asu juuri siinä) on kaikkein suurin. Me emme voi tällaista saada aikaan millään poliittisella päätöksellä, mutta kaikkein hienoin piirre markkinataloudessa on juurikin se, että markkinahinta asettuu sellaiseksi että pääsemme hyvin lähelle tätä: Asunnot myydään eniten tarjoavalle, ja se on valmis maksamaan eniten, jolle asunnon saamisen vaihtoehtoiskustannus on kaikkein suurin. Jos kaupungissa on hyväpalkkainen työ, tämän työn tekijä on valmis maksamaan asunnosta enemmän kuin joku jolla ei ole vastaavaa työtä. Ja niin edelleen.

Dynaamisesti ajatellen markkintalous ratkaisee vielä toisenkin niukkuuteen liittyvän ongelman. Asuntoja nimittäin rakennetaan koko ajan lisää jonkin verran. Olettaen että rakennuksilla vaadittavaa työvoimaa ja koneita yms on käytössä rajallisesti, myös uudisrakentamisen paikalla on jokin vaihtoehtoiskustannus. Asunnon rakentaminen on toki hyödyllistä kaikkialla siellä missä asunto menee kaupaksi hinnalla joka ylittää rakentamisen kustannukset. Mutta jälleen kerran, koska asuntoja ei voida rakentaa kaikkialle missä niistä on hyötyä, olisi mielekästä rakentaa ne sinne, missä rakentamatta jättämisen vaihtoehtoiskustannus on suurin. Myös tästä kaikeksi onneksi hinta on erittäin hyvä indikaattori. Mitä pienemmissä yksiköissä rakentaminen tapahtuu, sitä tarkemmin asuntojen hinta heijastelee myös sitä, mihin kannattaa rakentaa.

Keskustelussa näin seuraavanlaisen argumentin: On vuosien saatossa käynyt niin, että kun asuntoja on rakennettu paljon sinne, missä asuntojen hinnat ovat korkeat, asuntojen hinnat ovat vain nousseet siellä, ja kaikenlisäksi laskeneet muualla. Tätä voisi prima facie pitää argumenttina siitä, että hei, markkinataloushan ei toimi, koska kysynnän ja tarjonnan lakien mukaan pitäisi käydä pikemminkin päinvastoin.

Toinen argumentti joka esitettiin oli, että on havaittu, että siellä missä rakennetaan paremmat moottoritiet yms kulkuväylät, ruuhkat eivät vähene, vaan usein lisääntyvät, silllä tien käyttäjämäärät kasvavat saturaariopisteeseen. Tämä argumentti on oikeansuuntainen tiettyyn rajaan asti; niin kauan kun ihmiset joilla on henkilöautoja eivät kaikki tee työmatkojaan henkilöautolla, autoilun helpottaminen ei juurikaan helpota autoilua, koska marginaalisia päätöksiä lähteä autolla tehdään enemmän.  En ota kantaa siihen onko tämä argumentti kulkuväylien rakentamisen puolesta nykytilanteessa; se olisi sitä silloin, jos moottoritiet rakennettaisiin yksityisin varoin ja niiden kustannukset perittäisiin autoilijoilta käytön perusteella. (Huom, tämä ei ole mikään perustelu ruuhkamaksuille tai kilometripohjaiselle verolle; niille on perusteluja, mutta toisin kuin on esitetty, tämä ei ole yksi niistä)

Otetaan annettuna tämä hintakehitys, sillä se on selkeästi tosiasia. Mutta puhuuko tämä jotenkin sen puolesta, että poliittisin päätöksin pitää rajoittaa asuntorakentamista? Ei. Se kyllä toimii siten, että poliittisin päätöksin tehty rakentaminen  oikeasti muistuttaa ruuhkautuvien teiden rakentamista. Mutta toisaalta, pelkkä kaavoitus on "halpaa" (senkun piirretään viivoja kartalle). Se, mikä tulee kalliiksi tietenkin on, että jos ja kun kaavan mukaisesti rakennetaan, niin laki asettaa kunnalle tiettyjä velvoitteita (viemärit, koulut, jne) joiden täyttäminen todella tulee kalliiksi. Jos kuitenkin esimerkiksi maapohjasta perittävällä kiinteistöverolla voidaan kattaa nämä kustannukset, on selvää, että tehokkuusparannus toteutuu.

Miksi se on selvää? Ensinnäkin, mikään hintasignaalin vaihtoehtoiskustannukseen perustuvassa analyysissä ei nojaa siihen oletukseen että asuntojen hinnan tulisi kehittyä johonkin suuntaan rakentamisen seurauksena. Näin ollen ei ole mitään dynaamista argumenttia jonka mukaan asuntorakentaminen oli "virhe" koska hinta nousi. Päinvastoin, hinnannousu on merkki siitä, että yhä useampi haluaa asua siellä minne rakennettiin.

Miksi sitten meillä on kaunaa siitä, että kaupunkeihin rakennetaan ja niiden väkiluku kasvaa? Usein näkee esitettävän esimerkiksi väitteen jonka mukaan joku (usein "vihreät") haluaa pakottaa ihmiset asumaan kaupunkeihin, ja että kuinka ihmiset "mieluummin" asuvat muualla. Tällaisen väitteen esittäjälle kun sanoo, että tämä kehityshän on positiivinen koska vaikka hinnat ovat kaupungeissa nousseet niin ne ovat siellä maalla laskeneet, ja täten väitteen esittäjän on itseasiassa peräti helpompaa toteuttaa haluaan asua maalla.

Tämä ei kuitenkaan ole se todellinen argumentti. Todellinen argumentti on, että muut ihmiset, erityisesti työikäiset, valuvat kaupunkeihin koska siellä on korkeammat reaalipalkat ja koska nuoret haluavat asua kaupungeissa. Hankittuaan koulutuksen kaupungissa, heidän on myös helpompi jäädä töihin kaupunkiin. Näin maaseutujen elinkeino- ja palvelurakenne pikku hiljaa rapistuu. Tämä on se todellinen harmin aihe, ei suinkaan se että yksilöä jotenkin poliittisesti "pakotettaisiin" tai "painostettaisiin" asumaan kaupungissa. Muiden ihmisten täysin vapaaehtoisesti ja omasta halustaan tekemät, heitä itseään koskevat päätökset ovat johtaneet tilanteeseen.  Kepulainen ei siis halua tosiasiassa valinnanvapautta, vaan poistaa sen; kepulainen käyttää retoriikkaa siitä miten politiikka "pakottaa" asumaan kaupungissa, kun tosiasiassa moni haluaa asua kaupungissa. Kepulainen haluaa pakottaa ihmiset asumaan maalla.